Nach unserem Sneak-Preview war klar: das kann unser Haus werden! Nach kurzer Rückmeldung über unser Interesse an den Makler bekommen wir einen Besichtigungstermin für Mittwoch, den 14. März. Wir sind mit ihm allein vor Ort und haben genug Zeit, um uns alle Aspekte des Altbaus genau anzusehen.
Der Termin für die Besichtigung liegt um die Mittagszeit. Das Wetter ist trist. Das Licht eher schlecht. Das sind gute Voraussetzungen für die Besichtigung eines Altbaus, da man in diesem Fall auch gut die Helligkeit der Räume in nicht optimalen Lichtsituationen beurteilen kann. Auf keinen Fall sollte man ein Haus nur im Dunkeln gesehen haben, bevor man ein Kaufangebot abgibt.
Die Begehung
Bei einem Besichtigungstermin sollte man strukturiert vorgehen. Entsprechend arbeiten wir uns von Raum zu Raum vor. Vom Keller bis ins Dachgeschoss. Dazu lohnt es sich, ein Besichtigungsprotokoll anzulegen, um alle kritischen Punkte später noch einmal rekapitulieren zu können. Wir haben dazu auch mit der Kamera jeden noch so kleinen Winkel dokumentiert.
In der Begehung finden wir neben vielen kleinen Mängeln und gestalterischen Unpässlichkeiten. Darunter sind aber auch einige zentrale Mängel, die sicher saniert werden müssen. Im Kern sind dies drei Punkte:
- Feuchteschaden an der Fassade
Der Putz wird an einigen Stellen nur noch von der Farbe gehalten. Das Problem tritt dabei am Übergang Altbau zu Anbau auf. Es betrifft einen Bereich von etwa 5m² Fassadenfläche über die gesamte Höhe der Fassade. Ein genauer Grund ist nicht ermittelbar. Es könnte sich um einen Schaden durch eine undichte Dachrinne, ein Problem aufgrund der Entwässerung des Anbaus oder um ein Problem aufgrund von Setzung des Anbaus handeln. - Bauphysikalisch ungenügender Einbau des Terrassenzugangs auf dem Anbau
Aus dem Altbau kann man auf die Terrasse auf dem Anbau treten. Die Zugangstür ist jedoch auf Niveau des Altbaus, der Anbau gedämmt. Entsprechend läuft Wasser, dass sich im Fenster sammelt, in die Konstruktion. Den vorherigen Besitzern war dies bewusst – denn die unschöne Überdachung der Terrasse sorgt dafür, dass das Problem nicht wirksam werden kann. Es ist aber keine dauerhafte Lösung. - Dunkle Holzbalken im Dachstuhl
Bei der Innenansicht des Dachstuhls sind beschichtete Holzbauteile aufgefallen. Ob diese mit einem Holzschutzmittel mit bedenklichen Inhaltsstoffen umgesetzt wurde, ist nicht bekannt. Wir nehmen Holzproben, damit wir sie durch ein Labor auf Schadstoffe überprüfen können.
Entscheidungsfindung
Da das Objekt durch den Makler als nicht mangelbehaftet beschrieben wurde, lässt dies natürlich bei uns Fragen über den Kaufpreis aufkommen. Nach Rücksprache mit dem Makler dauert die Auswertung der Holzproben zeitlich zu lange. Entsprechend kalkulieren wir ein Szenario.
Nach der ersten Besichtigung und einer Nacht schlafen hatten wir uns entschieden. Diese Immobilie soll es sein. Ist sie schön? Noch nicht. Hat sie Potenzial? Sehr! Aus den Räumlichkeiten der Architektenkammer Niedersachsen in der Pause einer Fortbildungsveranstaltung zum Nachhaltigen Bauen übermitteln wir ein im Vergleich zum im Exposé-Kaufpreis reduziertes Kaufpreisangebot. Dazu legen wir die von uns entdeckten Mängel offen und erläutern potenzielle Kosten zur Beseitigung. Das insgesamt sehr konstruktive Gespräch endet mit zwei zentralen Aussagen durch den Makler. Erstens ist unser Angebot aus seiner Sicht substanziell. Und zweitens wird er die Annahme des Angebots mit den Verkäufern diskutieren.
Das heißt warten, was nicht unsere Stärke ist. Am Montag kommt dann die frohe Botschaft. Wir können das Haus kaufen.
Das soll unser Haus werden
Der Bautypus – ein Haus aus den 20er jahren im Stile des Werkbunds als „Selbstversorger-Haus – hat dabei einige zentrale Vorteile. Denn mit einer Position des Hauses an der Straßenecke des Grundstücks ergibt sich hinter dem Haus trotz kleinem Grundstück ein großer Garten. Mit dem Keller und der kleinen Remise verfügt das Haus über viel Nutzfläche, die bisher jedoch keine Wohnfläche ist. Teile davon lassen sich aber durch einen Ausbau als Wohnfläche nutzen. Vorteilhaft ist auch der hohe Kniestock, den unser Haus hat. So ist auch das Obergeschoss als vollwertiges Geschoss nutzbar und hat nicht die typischen großen Flächenverluste durch einen tiefen First.
Natürlich hat es auch Nachteile. Wie bei allen Gebäuden dieser Baualtersklasse sind die Räume eigentlich zu klein. Erst durch teilweises Abbrechen der Wände wird für unser Haus ein größerer Raumeindruck möglich. Und mit der teilweise alten Installation von Wärme und Strom im Obergeschoss kommen größere Sanierungsaufgaben auf uns zu.
Besonders wertvoll waren für uns dabei die Tätigkeiten der Vorbesitzer. Sie haben das Objekt gut verwaltet. Zwar erreichten sie die gesteckten Ziele einer kompletten Sanierung nicht. Die Maßnahmen aber, die umgesetzt wurden, hätten wir weitgehend auch so umgesetzt. Mit dem Anbau aus dem Jahr 1998 ist im gesamten Erdgeschoss auch die Elektrik neu installiert worden. Ebenso wurde eine neue Heizung installiert. Eine besondere Maßnahme auf die wir uns sehr freuen, ist der verbesserte Regenwasserumgang durch die eingebaute Zisterne.
Schwachpunkt des Hauses ist neben den benannten bauphysikalischen Problemen, dass im ganzen Haus intensiv geraucht wurde. Der kalte Tabakrauch liegt dabei in der Luft. Wir werden hier die Oberflächen weitgehend entfernen müssen und können erst dann neu aufbauen.