Die 1/3 Regel ist alte Schule. Sie besagt, dass für das Wohnen nicht mehr als ein Drittel der monatlichen Haushaltseinnahmen verwendet werden soll, um eine dauerhafte wirtschaftliche Handlungsfähigkeit zu gewährleisten. In der Regel wird sie auf die Kaltmiete bezogen, aber natürlich ist der entsprechende Kennwert auch für eine Finanzierung von Wohneigentum sinnvoll. Gerade bei unsicheren Energiekosten ist die Betrachtung eher bezogen auf die Warm- und nicht die Kaltmiete zu führen. Und auch Rücklagen sollte man auf keinen Fall vergessen.
Schaut man auf Zahlen aus dem Jahr 2017, so müssen aber rund 40% der Bewohner in Großstädten mehr als 30% ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete verwenden. Das Wohnen in den Städten ist teuer geworden – und eine Kostensenkung für Wohnen ist bei der aktuellen Marktlage nicht in Sicht. Im Gespräch mit unserer Bank wird diese Quote mittlerweile auch nicht mehr als allgemein üblich angesehen. Auch 50% des Nettoeinkommens geht bei einzelnen Finanzierungen ins Wohneigentum. Natürlich ist hierbei dann auch das Thema Alterssicherung mit eingepreist – schließlich soll die Immobilie im Alter auch eine entsprechende Sicherheit für die Eigentümer bieten.
Je mehr das eigene Kapital in der Finanzierung gebunden ist, desto geringer ist die eigene wirtschaftliche Handlungsfähigkeit, wenn mal etwas nicht ganz nach Plan läuft. Und eines der wenigen Dinge, die bei einem Altbauprojekt nahezu sicher sind, ist dass dieser Fall eintreten wird. Insofern sollte man sich frühzeitig darüber klar werden, welche Optionen einem dann bleiben.
Unsere 1/3 Regel
Für die Finanzierung haben wir uns an der 1/3 Regel orientiert, ohne hier fundamental eine Grenze zu setzen. Wir haben unsere bisherige Belastung für das Wohnen analysiert und entsprechend auf das neue Projekt umgelegt. Sondertilgungen ermöglichen bei uns eine Steuerung der Abtrag der Schuldenlast. Um ehrlich zu sein, muss man aber bei einem Altbauprojekt davon ausgehen, dass dieser Prozess erst nach 2 bis 3 Jahren überhaupt beginnen kann.
Denn die Maßnahmen, die zunächst im Bestand notwendig werden, sind alles andere als billig. Meist sind Finanzierungen nicht zu opulent, sondern zu knapp kalkuliert. Viele Projekte im Bestand kranken oder scheitern gar aufgrund von fehlenden Rücklagen. Denn in einem Altbau ist kaum eine Baumaßnahme so vorauszuplanen, dass es keine Überraschungen mehr geben kann. Und natürlich ist im Sinne der Instandhaltung auch immer etwas zu tun. Hierfür sollte im entscheidenden Moment dann auch noch Geld vorhanden sein. Ein deutlicher Puffer in irgendeiner Art und Weise ist hier auf jeden Fall sinnvoll.
Für Unvorhergesehenes vorsorgen
Für privat genutzte Altbauten können diese Puffer natürlich auf unterschiedlichen Ebenen liegen. Klassischerweise wird für eine Sanierung dabei ein Zuschlag von 10% eingerechnet, der für noch nicht absehbare Eventualitäten eingesetzt wird. Dies ist insbesondere bei einer knappen Kalkulation, in der fast alle Kapitalmittel der Bauherren gebunden sind, sinnvoll. Manche Quellen empfehlen hier sogar 20%. Und erfahrene Architekten im Themenfeld nutzen – je nach vorliegender Baukonstruktion – sogar noch höhere Werte in ihrer Planung.
Wichtig ist auch die Nutzbarkeit im Blick zu haben. Denn bei der anstehenden Sanierung können nicht immer alle Räumlichkeiten genutzt werden. Braucht es Ausweichquartiere oder ähnliches, so muss auch dafür Kapital vorhanden sein. Als persönliche Empfehlung hilft es, sein eigenes Projekt in den entscheidenden Phasen jeweils mit einem Worst-Case-Szenario zu hinterlegen – dann kann einen die Realität kaum noch überraschen.
Ein weiterer „Puffer“ kann die Senkung der eigenen Anforderungen sein. Dafür muss man aber von der eigenen Vorstellung ablassen können, was Vielen nicht Leicht fällt. Die aktuell beste Vorsorge ist jedoch Zeit – die natürlich kaum einer hat. Dabei muss man sich vor Augen führen, dass die Auftragslage im Bauwesen aktuell sehr gut ist. Viele Firmen sind auf kleine Aufträge im Einfamilienhausbau aktuell nicht angewiesen. Wird ein Angebot abgegeben, muss es nicht marktgerecht sein. Zeit hilft hier, durch mehrere Angebote für potenzielle Leistungen den Markt tatsächlich zu sondieren, die Angemessenheit von Angeboten mit Fachleuten abklären und im Notfall eine Leistung die zum aktuellen Zeitpunkt nicht marktgerecht angeboten wird, auch später erneut anfragen und beauftragen.
Man kann Zeit ebenso einsetzen, um selbst möglichst günstig Produkte für das eigene Projekt zu bekommen. Darüber hinaus können auch andere Leistungen einen solchen Puffer darstellen. Die ist z.B. vermehrte Eigenleistung oder auch eine mögliche Teilvermietung des Objektes zu bestimmten Zeiten, um zusätzliches Kapital zu erwirtschaften.
Rücklagen bilden
Ein Puffer sollte auch für die Instandhaltung angelegt werden. Es ist empfehlenswert beim Kauf eines Altbaus, von Beginn auch eine Instandhaltungsrücklage in die Finanzierung mit einzupreisen. Denn Bedarf für die Überarbeitung ist eigentlich immer.
Der Verband Privater Bauherren empfiehlt 1 Euro pro m²/Monat für Rücklagen. Bei 100m² Fläche sind dies also 1200 €. Oder es gibt die Peterssche Formel, mit der vor allem Wohneigentümergemeinschaften ihre Instandhaltungsrücklage berechnen. Sie rechnet ausgehend von anzusetzenden Herstellungskosten eines Quadratmeters Wohnfläche Rücklagen für den Gemeinschaftsbereich aus. Für Eigennutzer eignet sie aber ohne die spezifische Zuordnung für den Gemeinschaftsbereich. Setzt man Herstellungskosten von 1.500 €/m² an, so würde die Empfehlung hier bei 100 m² Wohnfläche ca. 2.800 € an jährlichen Rücklagen liegen. Letztlich gibt es auch die Empfehlung, eine Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Sanierungsfertigstellung zu bilden. Bei einem Kauf- und Sanierungspreis von 3.800 €/m² – für Darmstadt aktuell ein durchaus üblicher Wert – kommt man für Rücklagen bei 100 m² Fläche auf 3.000 bis 3.800 € pro Jahr.
Quelle Titelbild:
Flickr: Jelle Seubring, LokaalGelderland, CC BY-NC 2.0
