Renovieren, Modernisieren und Sanieren sind Begriffe die zum Thema Altbauten über Gebühr genutzt werden. Klar ist: die meisten Altbauten erfüllen nach Kauf nicht die Anforderungen an das Wohnen der neuen Eigentümer. Aber was ist wirklich notwendig, um einen Altbau „auf Stand“ zu bringen?
Dabei sind die Anforderungen an die neuen Eigentümer hoch. Sie müssen die Finanzierung des neuen Objektes stemmen und sollen gleichzeitig für die Sanierung einen ordentlichen Batzen Geld bereitstellen. Sanieren soll günstig sein, aber Handwerker können sich ihre Aufträge heutzutage eher aussuchen, als dass sie sich einem Konkurrenzkampf auf dem Markt stellen müssten.
Insofern ist die Frage, was eigentlich hilft, um eine Sanierung zu einem Erfolg zu bringen. Tatsächlich sind dies vor allem zwei Dinge, nämlich Realismus und Vision:
- Vision
Eine uninspirierte Sanierung erreicht in der Regel nicht das Ziel der Werthaltigkeit für das Objekt. Es braucht hier klare Vorstellungen, welche Ziele für das Gebäude erreicht werden sollen und wie man sie erzielen will. - Realismus
Realismus braucht es für die Einschätzung der Machbarkeit von Ideen. Ebenso sollte ein Bauherr eine klare Vorstellung von seinen finanziellen Rahmenbedingungen haben. Und auch eine Vorstellung davon, was welchen Aufwand erzeugt, braucht ein Bauherr. Denn das typische „Nachsteuern“ der Auftraggeber nach Beauftragung ist für Handwerker nicht kalkulierbar. Sie sind eher gewillt, sich auf ein Projekt einzulassen, wenn klare Vorstellungen schon vorab kommuniziert werden.
Sanieren planen
Das alles bedingt, dass man im Vorfeld der Sanierung eine Sanierungsplanung erstellen muss. Und dass diese im Idealfall so durchgearbeitet ist, dass die einzelnen Bausteine der Sanierung ineinandergreifen. Tun sie dies, kann man eine Sanierung als integral bezeichnen. Und sie spart Geld, denn wenn Maßnahmen ineinandergreifen hat man am Ende entweder mehr vom Geld oder es wird günstiger.
Dabei ist es zunächst egal, ob die einzelnen Bausteine der Sanierung durch energetische oder funktionale Mängel entstehen. Denn immer wenn man zum Sanieren Geld in die Hand nimmt, sollten möglichst viele dieser Probleme gleichzeitig gelöst werden. Es macht also keinen Sinn, sich die Probleme einzeln vorzunehmen. Die Senkung des Energiebedarfs durch eine neue Heizung bedingt dabei vielleicht auch andere Vorlauftemperaturen. Diese haben Einfluss auf die Größe der Heizkörper. Wenn dann auch noch der Bodenbelag ausgetauscht werden soll, sollte man in diesem Zusammenhang zumindest über eine Fußbodenheizung nachgedacht haben.
Mängel ermitteln
Eine solche Sanierungsplanung sollte mit den Mängeln des Objektes beginnen. Ist die energetische Performance schecht? Welche Schwachstellen hat mein Objekt? Wo ist der Zustand nicht mehr adäquat? Welche Funktionalitäten fehlen? Was wünsche ich mir in Zukunft anders? Gibt es Baufeuchte? Wie ist der Wasserumgang auf dem Grundstück?
Die einfachste Möglichkeit hierzu ist eine Auflistung der bestehenden Mängel. Ist das Haus neu gekauft, sollte es eine solche Liste schon über die Begehung geben. Die Liste für unser Haus sieht dabei – vereinfacht – wie folgt aus:
Mangel | Problem |
Funktionale Mängel | |
Raumfolge | Der Wohn-, Ess- und Kochbereich ist zu klein. |
Küchenposition | Die Küche liegt aktuell zentral im EG. Die verwinkelte Zugangssituation macht ein „Durchwohnen“ schwierig. |
Zugang zum Garten | Der Wohnraum hat aktuell keinen Außenraumbezug. Aus dem Wohnraum besteht keine direkte Zugänglichkeit in den Garten. |
Gästeempfang | Das Haus bietet aktuell keinen guten Ort, um Gäste zu empfangen. |
Garderobe | Jacken, Schuhe und anderes haben bisher keinen Platz. |
Tageslichtversorgung OG | Der zentrale Verteilraum hat als einzige Lichtquelle die Tür zur Terrasse. |
Bad OG | Das Bad im OG ist nicht mehr zeitgemäß. |
Türhöhen | Die durchschnittliche Türhöhe ist mit 1,9m weitgehend zu klein für uns. |
Technische Mängel | |
Ungenügende Elektroverteilung im OG | Die Absicherung erfolgt bisher über Schmelzsicherungen. |
Ungenügende Heizung im OG | Bisher wird mittels Elektroheizung geheizt. |
Ungenügende Warmwasserversorgung im OG | Bisher wird mittels Elektronachheizung Warmwasser erzeugt. |
Putz an der Fassade löst sich | Durch Setzungen am Anbau konnte Feuchtigkeit über Risse in den Putz eindringen und das Bindemittel auslösen. |
Dachrinne läuft über | Setzungen des Daches mit teilweise zu geringem Gefälle. |
Terrassentür im OG falsch eingebaut | Die Tür ist innenraumbündig eingebaut. Wasser auf dem Fenster läuft in die Konstruktion. |
Raum optimieren
Um die zukünftige Nutzung gut zu bedienen sollte man sich zunächst an den Grundriss machen. Küche und Bad sind typischerweise die beiden Räume, zu der Bauherren die klarsten Vorstellungen haben. Lassen sie diese beiden zunächst außer Acht. Sie binden Kraft und verhindern den Blick auf das Wesentliche. Denn wichtiger ist der Zusammenhang von Wohn-, Ess- und Kochbereich. Die Zugänglichkeit der Schlafräume. Spielzonen für Kinder im Herz des Hauses. Die Einbindung eines potenziellen Arbeitsraums in das Leben im Haus. Oder der Zugang zu einer Werkstatt, ohne großen Dreck in das Haus zu tragen.
Danach bedarf es der Überprüfung der Lichtsituation. Ist überall für die angedachte Nutzung genug Licht. Fragen sind hier z.B.: Kann man aus dem Wohnzimmer im Sitzen gut aus dem Fenster schauen? Sind Fensterbänke in der Küche so hoch, dass man davor eine Küchenzeile aufbauen kann? Wo sollen bei der angedachten Nutzung in Zukunft Leuchten hängen?
Gebäudehülle optimieren
Weiß man, wie man zukünftig mit den Fenstern umgehen möchte, kann man sich der Gebäudehülle widmen. Wie stark möchte ich den Energiebedarf über die Hülle senken? Sind die Fenster noch tauglich und auch für die Nutzung angemessen? Aus welchem Material ist mein Haus und welche Dämmung möchte man in Zukunft verwenden? Wie soll die Lüftung in Zukunft funktionieren? Möchte ich eine Putzfassade oder soll es moderner wirken (z.B. über Plattenmaterialien) oder ökologischer (z.B. über Holzverkleidungen). Habe ich im Inneren Nutzungen, die einer Zu- oder Abluft bedürfen?
Gebäudetechnik optimieren
Entgegen der landläufigen Vorstellung, dass die Gebäudetechnik der zentrale Baustein einer Sanierung ist, kommt diese bei einer integralen Planung erst zum Schluss. Sie deckt ja „nur“ die Bedarfe, die sich aus dem Raum ergeben und muss daher auf mich und meine Nutzung zugeschnitten sein. Hier sind die Fragen z.B.: Welche Anschlüsse hat mein Haus? Wie hoch ist der Heizwärmebedarf meines Hauses? Ist meine Elektroversorgung gefährlich? Fehlen an entscheidenden Stellen Steckdosen oder Lichtschalter? Und möchte ich in Zukunft mein Haus auch von Unterwegs kontrollieren und steuern können?
Integrale Maßnahmenplanung
Hat man die gesamten Ziele zum Sanieren zusammengetragen, kann man die Summe der Aufgaben wieder in kleine Pakete zerlegen. Der Weg über die Betrachtung der Gesamtheit der Aufgaben ist aber unerlässlich, um Dinge nicht zweimal zu sanieren. Typisch ist etwa die Renovierung der Wände im Inneren und in der Folge die Feststellung, dass die Stromanschlüsse für die Leuchten falsch positioniert sind. Vielfach im Bestand zu sehen sind dann entweder nachträgliche, schlecht verputzte Schlitze oder ein Kabelsalat, der die eigentliche Raumwirkung einschränkt und „gebastelt“ aussieht.
Hilfreich ist auch eine Zusammenstellung in Form eines Plans für Aufgaben und Umsetzungszeiten. Das ist natürlich mittels einer speziellen Software zu Bauabläufen leicht machbar – es geht aber auch mit Excel. Wir persönlich haben uns für unser Haus dafür entschieden, dass die Liste alle Maßnahmen raumweise erfasst. Denn damit kann man später kleine Teillisten erstellen und diese später in den einzelnen Räumen zur Kontrolle aufhängen. Erledigte Punkte beim Sanieren können abgehakt werden – jedes Mal ein Erfolgserlebnis. Je mehr Personen später mit sanieren, desto wichtiger wird dies. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn man mit viel Eigenleistung arbeiten will und Freunde und Verwandte im Bauprozess einbindet. Denn auch sie müssen immer wieder „auf Stand“ gebracht werden.
Sind hier schon viele Häkchen auf der Liste, erntet man auch das eine oder andere Lob extra. Und das tut bei dem langen Weg zur fertigen Sanierung immer gut.